La compraventa de hoteles y la tributación: el TSJ de Baleares confirma la sujeción a IVA
La fiscalidad indirecta aplicable a la adquisición de inmuebles destinados a explotación hotelera ha sido tradicionalmente un terreno controvertido en España. El punto clave es determinar si la operación está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), regulado por la Ley 37/1992 del IVA, o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), conforme al Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto Refundido del ITPyAJD.
Esta distinción tiene un impacto económico muy relevante: mientras que el IVA soportado suele ser neutral para las empresas (puede deducirse o compensarse), el ITP constituye un coste directo para el adquirente. Por ello, operadores del sector hotelero, fondos de inversión y asesores fiscales han seguido muy de cerca los criterios administrativos y judiciales sobre la materia.
La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Baleares (TSJIB) de 9 de julio de 2025 viene a reforzar la línea marcada por la Dirección General de Tributos (DGT) y el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), confirmando que, en determinados supuestos de compraventa de hoteles, la operación debe tributar por IVA y no por TPO.
1. Marco normativo: IVA vs ITP en la compraventa de hoteles
El artículo 7.1 de la Ley 37/1992 del IVA establece que no estarán sujetas al impuesto las transmisiones de un conjunto de elementos que formen parte del patrimonio empresarial del sujeto pasivo y que constituyan una unidad económica autónoma, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios.
Por su parte, el artículo 7.5 del Texto Refundido de la Ley del ITPyAJD dispone que, cuando una operación no quede sujeta a IVA por aplicación de ese artículo 7.1, podrá quedar sujeta a TPO, como sucede en determinadas transmisiones de inmuebles integrados en un patrimonio empresarial.
La clave de la tributación reside, por tanto, en determinar si la transmisión de un hotel supone o no la cesión de una unidad económica autónoma. Si se transmite la unidad económica, la operación no estaría sujeta a IVA y podría tributar por TPO. Si sólo se transmite el inmueble, sin estructura de explotación, la operación se considera entrega de bienes sujeta a IVA.
2. ¿Qué es una “unidad económica autónoma” a efectos de IVA?
A efectos del artículo 7.1 de la Ley del IVA, se entiende por unidad económica autónoma el conjunto de elementos (bienes, derechos, contratos, personal, etc.) que permiten continuar una actividad empresarial por sus propios medios, sin necesidad de incorporar elementos esenciales adicionales.
La cuestión típica en el ámbito hotelero es si la venta de un inmueble hotelero con licencias, mobiliario e instalaciones, pero sin personal ni contratos de explotación, puede considerarse unidad económica autónoma o si, por el contrario, se trata simplemente de la venta de un bien inmueble afecto a una actividad.
La posición administrativa –que la sentencia del TSJIB respalda– es clara: para hablar de unidad económica autónoma no basta con transmitir el inmueble, las licencias y el mobiliario, sino que debe cederse también la estructura organizativa y los medios humanos que permiten continuar la explotación hotelera.
3. Doctrina administrativa y resoluciones de la DGT y el TEAC
La Dirección General de Tributos ha reiterado este criterio en diversas consultas vinculantes, como las resoluciones V3270-17, V2471-17 y V3250-18. En ellas se afirma que:
- La simple transmisión de un inmueble hotelero con licencia y mobiliario no constituye una unidad económica autónoma si no se incluyen el personal, los contratos de gestión y el resto de medios necesarios para la explotación.
- En estos casos, la operación se configura como una entrega de bienes sujeta a IVA, sin que resulte aplicable el artículo 7.1 de la Ley del IVA.
En la misma línea, el TEAC, en resoluciones de 21 de octubre de 2020 y 21 de noviembre de 2022, declaró que la cesión de un inmueble hotelero sin personal ni estructura de explotación es una transmisión de bienes sujeta a IVA, y que no procede girar liquidaciones de TPO al amparo del artículo 7.5 del RDL 1/1993.
4. La controversia con algunas administraciones autonómicas
Pese a la claridad de la doctrina de la DGT y del TEAC, algunas administraciones autonómicas –competentes en la gestión y recaudación del ITPyAJD– han considerado que la transmisión de un inmueble hotelero con licencias y mobiliario podía apreciarse como unidad económica autónoma, girando liquidaciones por TPO.
Esta interpretación amplia del concepto de unidad económica autónoma generaba inseguridad jurídica y un claro riesgo de doble imposición o de regularizaciones posteriores, especialmente cuando:
- La explotación hotelera estaba separada de la propiedad del inmueble.
- La gestión del hotel se encontraba en manos de otra entidad mediante contratos de arrendamiento o gestión.
- El comprador asumía únicamente la propiedad del inmueble, sin continuar la explotación anterior.
Este fue precisamente el contexto del caso resuelto por el TSJ de Baleares en 2025.
5. La sentencia del TSJ de Baleares de 9 de julio de 2025
El TSJIB resolvió un recurso interpuesto por la Administración autonómica frente a una resolución del TEAC de 15 de diciembre de 2022. La cuestión era determinar si la compraventa de un inmueble hotelero en Mallorca debía quedar sujeta a IVA o a TPO.
Hechos clave del caso
- El inmueble hotelero se transmitió libre de arrendamientos y sin contratos de explotación en vigor.
- La explotación hotelera se había transmitido previamente entre sociedades distintas, junto con el personal, mobiliario y licencias necesarias para su gestión.
- En la operación objeto de litigio no se transmitió la unidad económica autónoma, sino únicamente el bien inmueble.
Conclusión del tribunal
El TSJ de Baleares confirmó el criterio del TEAC y concluyó que:
- No existía transmisión de unidad económica autónoma porque no se cedía la estructura organizativa ni los medios humanos de la explotación hotelera.
- La operación debía calificarse como entrega de bienes sujeta a IVA, conforme al artículo 7.1 de la Ley 37/1992, y no como operación sujeta a TPO al amparo del artículo 7.5 del RDL 1/1993.
Con ello, el TSJIB refuerza la doctrina ya mantenida por la DGT y el TEAC y envía un mensaje claro al sector: en la compraventa de hoteles, la transmisión del inmueble sin explotación asociada se encuentra, como regla general, sujeta a IVA.
6. Implicaciones fiscales y prácticas para el sector hotelero
6.1. Mayor seguridad jurídica
La sentencia aporta seguridad jurídica a inversores, cadenas hoteleras y fondos, que podrán estructurar sus operaciones sabiendo que, si sólo se transmite el inmueble sin explotación ni personal, la operación deberá tributar por IVA y no por TPO.
6.2. Análisis individual de cada operación
Aun así, cada transmisión debe analizarse caso por caso:
- ¿Se transmite únicamente el inmueble o también la cartera de clientes, el personal, los contratos de gestión, etc.?
- ¿Existe continuidad inmediata de la explotación por parte del adquirente con los mismos medios?
- ¿Se ha documentado adecuadamente qué elementos integran el objeto de la compraventa?
Solo cuando se cede una unidad económica capaz de funcionar por sí misma puede aplicarse la no sujeción a IVA del artículo 7.1 y, en su caso, la tributación por TPO.
6.3. Impacto económico: IVA neutro vs ITP como coste
Para inversores y operadores empresariales, la sujeción a IVA suele ser neutral (al poder deducir o compensar el impuesto soportado), mientras que el ITP supone un coste directo que reduce la rentabilidad de la operación.
Por ello, la calificación fiscal de la operación resulta determinante en grandes operaciones de compraventa de hoteles, portfolios de inmuebles turísticos o reestructuraciones corporativas.
6.4. Planificación y documentación de las operaciones
Es esencial que los asesores documenten de forma precisa:
- Si se transmite o no la explotación hotelera junto con el inmueble.
- Qué elementos materiales e inmateriales se incluyen en el contrato.
- Si existen contratos de arrendamiento o gestión hotelera que se subrogan o extinguen.
Una adecuada planificación reduce el riesgo de comprobaciones posteriores y de liquidaciones inesperadas de TPO por parte de la Administración autonómica.
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7. Conclusión
La sentencia del TSJ de Baleares de 9 de julio de 2025 confirma que la cesión de un inmueble hotelero sin explotación ni estructura asociada no constituye una unidad económica autónoma y, por tanto, la operación queda sujeta a IVA (Ley 37/1992, art. 7.1), no a TPO (RDL 1/1993, art. 7.5).
Esta resolución refuerza la doctrina de la DGT y del TEAC y ofrece un marco más estable al sector hotelero y a los asesores fiscales que deben determinar el régimen tributario de estas operaciones. No obstante, la configuración concreta de cada compraventa sigue siendo determinante, por lo que es imprescindible un análisis previo y una documentación muy cuidada.
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